Fiche d'analyse du bien
Caractéristiques du bien, marché local, montage financier et lecture du couple prix/rendement.
Avant-propos
Cette fiche ne constitue pas un dossier de financement complet : le dossier consolidé (profil emprunteur + bien + travaux + régime fiscal) est généré depuis la page Fiscalité une fois toutes les étapes renseignées.
Plan du rapport
Chaque section reprend exactement ce qui apparaît dans le module Sparto, avec les graphiques et la lecture associée.
- 01Le bienIdentité, proximités et bâtiment.
- 02Détails du bienÉnergie, risques, environnement.
- 03MarchéPrix de vente DVF et marché locatif.
- 04ChargesTaxe foncière, assurances, copropriété, gestion.
- 05FinancementPrix, frais, montage et mensualité.
- 06Verdict marchéPrix estimé, plus-value, loyer et rendement.
Aucun bien analysé
Saisissez une adresse ci-dessus et lancez l'analyse pour obtenir prix estimé, loyer, rentabilité et diagnostics.
Méthodologie et sources
Données mobilisées
- DVF — Demandes de valeurs foncières (data.gouv.fr, Ministère des Finances) : transactions immobilières des 24 derniers mois sur le secteur, dans un rayon de 1000 m autour du bien. Mise à jour semestrielle.
- BDNB — Base de données nationale des bâtiments (CSTB) : typologie, année, matériaux, niveau, surface au sol. Couverture nationale.
- DPE — Diagnostics de performance énergétique (ADEME) : étiquette, consommation, équipements, isolation, validité 10 ans.
- Géorisques — État des risques naturels et technologiques (BRGM / MTE) : inondation, retrait-gonflement argiles, radon, sismique, ICPE, sols pollués.
- Sécurité publique — Statistiques de la délinquance (Ministère de l'Intérieur), millésime n-1.
- BD TOPO — Topographie de référence (IGN) : végétation, routes, voies ferrées, points d'eau, équipements.
- Commune Expert Sparto — Lecture locative et fiscale agrégée à la commune : carte des loyers ANIL et recensement INSEE.
- HCSF — Recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière : taux d'effort plafonné 35 %, durée maximale 25 ans (27 ans avec travaux).
Paramètres d'analyse retenus
- Profondeur d'historique DVF — 24 mois
- Rayon de recherche des ventes — 1000 m autour du bien
Méthode de calcul
La valeur de marché estimée s'appuie sur la médiane DVF ajustée par typologie et surface, pondérée par un coefficient technique (DPE, état du bien, étage, environnement, bâti). La capacité d'emprunt est projetée en application des recommandations HCSF en vigueur. Le rendement locatif brut rapporte le loyer annuel théorique au coût total d'acquisition (prix + frais). Le cashflow net intègre charges, taxes, vacance et fiscalité du régime retenu.
Indicateurs de confiance
Chaque indicateur affiche un niveau de confiance (élevé / moyen / faible) reflétant la profondeur de la base DVF (nombre de mutations comparables sur 24 derniers mois), la fraîcheur du DPE et l'exhaustivité des saisies. Une confiance faible n'invalide pas la lecture mais appelle un complément d'analyse manuel sur le terrain ou via des annonces comparables actives.
Confidentialité et fraîcheur
Ce dossier est confidentiel et personnel : il est destiné exclusivement au porteur du projet et, le cas échéant, à l'établissement bancaire mentionné en page de garde. Ce dossier a été édité le 27 août 2026 ; chaque source porte son propre millésime, indiqué dans l'annexe « Sources et fraîcheur des données ». Compte tenu de l'évolution des marchés immobiliers et des barèmes fiscaux, le dossier est valable 90 jours. Au-delà, une régénération via la plateforme Sparto est recommandée pour rafraîchir les indicateurs.
Définitions et formules
Sigles techniques mobilisés dans le dossier, avec leur définition et — pour les indicateurs financiers — la formule de calcul utilisée.
Confidentialité et limites du rapport
Nature du document
Ce rapport est une aide à la décision d'investissement. Il synthétise des données publiques et propriétaires à la date d'édition. Il ne constitue ni un avis d'expert immobilier, ni un conseil financier personnalisé, ni une recommandation d'achat. Toute décision d'engagement doit être validée par un professionnel (notaire, courtier, agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine).
Confidentialité
Document confidentiel destiné exclusivement au destinataire mentionné en page de garde. Toute reproduction, diffusion ou utilisation à des fins autres que personnelles requiert l'autorisation préalable de Sparto.
Traçabilité
Statut Sparto — Transparence réglementaire
Sparto édite une plateforme d'analyse indépendante, sans accord commercial avec aucune banque, courtier ou intermédiaire bancaire. Sparto n'est pas un Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement (IOBSP) au sens des articles L519-1 et suivants du Code monétaire et financier, et ne perçoit aucune rétrocommission (article L519-6 CMF). Le dossier livré aide le client à présenter lui-même son projet à l'établissement bancaire de son choix. En cas de refus, le client peut solliciter la procédure obligatoire de réexamen instaurée en avril 2024 dans toutes les banques françaises.