Simulateur de rendement locatif

Ce que rapporte ce bien

Le rendement brut est celui qu'affichent les annonces. Le net d'impôt est celui qui atterrit sur ton compte. Entre les deux, l'écart est ici de 3,27 points.

D'où vient l'écart, ligne par ligne

Crédit simulé : la banque finance le bien, soit 180 000 € empruntés sur 20 ans à 3,30 % (hors assurance emprunteur), après un apport de 10 % du prix. Mensualité 1 026 €, et 36 631 € à sortir le jour de la signature : l'apport, les frais de notaire et les travaux. Une banque qui accepte de financer les frais réduit ce chèque, mais alourdit la mensualité : ce sont les mêmes euros, empruntés au lieu d'être sortis.

Frais de notaire : 16 631 €, soit 8,32 % du prix. Ce n'est pas un forfait : c'est le barème de l'ancien — droits de mutation, émoluments par tranches, contribution de sécurité immobilière et débours, le même calcul que dans l'analyse à l'adresse. Il pèse d'autant plus lourd, en pourcentage, que le bien est bon marché. Coût total de l'opération : 216 631 €.

Le rendement brut de 240 villes françaises

Calculé sur les ventes d'appartements signées chez le notaire en 2025 (base DVF) et les loyers de marché de la carte ANIL — pas sur des annonces. Une ville n'apparaît que si elle compte assez de ventes pour qu'une médiane veuille dire quelque chose. Le prix affiché ici est celui de sa page « prix immobilier » : même millésime, même méthode.

Aucune ville de ce classement ne correspond. Les communes trop petites pour une médiane fiable n'y figurent pas — l'analyse à l'adresse, elle, les couvre.

Ce que ce simulateur ne peut pas savoir

Il calcule ce que tu lui dis. Les cinq chiffres que tu viens de saisir — le prix, le loyer, les charges, la taxe foncière, les travaux — sont précisément ceux qu'on se trompe en estimant. L'analyse à l'adresse, elle, va les chercher.

• Le prix, celui des ventes signées Les ventes DVF autour de l'adresse, à surface et type comparables, l'écart au prix demandé, et l'indice de confiance de l'échantillon.
• Le loyer du bon segment Le loyer ANIL du type et de la surface du bien — un T2 et un T4 ne se louent pas au même prix au m².
• La taxe foncière de la commune Le taux réellement voté, pas une estimation à la louche.
• Le DPE et ce qu'il coûte L'étiquette connue à l'adresse, la date à laquelle le bien devient interdit à la location, le chiffrage des travaux et les aides selon ton revenu fiscal.
• Nue, meublée ou courte durée Les trois stratégies comparées, avec le plafond légal des 120 nuits et le retour sur l'ameublement.
• Le régime réel, pas seulement le micro Intérêts déductibles, amortissements en LMNP, déficit foncier, LMP, SCI à l'IR ou à l'IS — là où cette page s'arrête.
• Le vrai coût du crédit Assurance emprunteur, caution, frais de dossier et tableau d'amortissement, au lieu d'une mensualité nue.
• La sortie Plus-value après abattements de durée et surtaxe, et délai de revente estimé sur le marché local.
• Ton dossier Capacité d'emprunt, coût de vie du logement, et la projection de ton patrimoine année par année.