L'évolution du prix immobilier à Carcassonne
Médianes calculées après déduplication des mutations et exclusion des valeurs aberrantes (filtre interquartile), sur 798 ventes en 2025. Sur 5 ans : +30,7 % en appartement, +16,9 % en maison.
Ce que disent les chiffres à Carcassonne
Les prix des appartements à Carcassonne sont à leur plus haut de la période observée, à 1 268 €/m² en 2025, après une progression de 30,7 % depuis 2020.
Plus le logement est grand, moins le mètre carré coûte : 1 462 €/m² pour un studio ou T1, 1 082 €/m² pour un T5 et plus, soit 26,0 % d'écart. Le ticket d'entrée, lui, grimpe de 62 120 €.
Sur le format le plus courant, le T2 de 44 m², l'équation donne : 56 500 € à l'achat, environ 581 € de loyer, 12,3 % de rendement avant charges.
Le parc de logements affiche 10,4 % de vacance à Carcassonne — un niveau élevé, qui mérite d'être regardé de près avant d'investir. La population, elle, perd 0,8 % par an.
Combien coûte un appartement à Carcassonne, selon sa taille ?
Prix médian réellement payé, par nombre de pièces, sur les trois derniers millésimes. Les petites surfaces se paient plus cher au m² : c'est la règle partout, et elle change le calcul d'un investisseur.
Simuler un achat à Carcassonne
Faites glisser la surface : tout est recalculé au prix médian de Carcassonne. Ordre de grandeur sur des hypothèses moyennes — l'analyse à l'adresse part, elle, de vos vrais chiffres. Pour partir de vos propres chiffres plutôt que du prix médian, le simulateur de rendement locatif calcule le brut, le net et le net d'impôt.
Hypothèses : crédit sur 20 ans à 3,3 %, apport de 10,0 %, frais de notaire au barème de l'ancien (droits de mutation, émoluments, débours), charges et taxe foncière estimées à 25,0 % du loyer. Le loyer suit le segment ANIL de la surface simulée : T1-T2 jusqu'à 45 m², T3 et plus au-delà. Hors assurance emprunteur et travaux.
Louer à Carcassonne : loyers et rendement
Depuis 2018, le loyer des appartements a progressé de 21,5 % à Carcassonne, passant de 9 €/m² à 11 €/m² par mois. Les maisons s'y louent 10 €/m², soit 7,3 % de moins au mètre carré.
Rendement brut = loyer annuel au m² / prix d'achat au m² — avant charges, taxe foncière et fiscalité. L'analyse complète Sparto les intègre, avec votre régime fiscal.
Louer à Carcassonne : tension, attractivité, risque
Les trois scores que Sparto calcule pour chaque commune, à partir de la vacance, des loyers, de la démographie et des revenus. 0 = faible, 100 = élevé.
Demande élevée, Vacance longue durée élevée.
- Vacance10,4 %
- Croissance loyer 3 ans5,8 %
- Vacance longue durée6,1 %
- Croissance population 3 ans-0,4 %
Attractivité faible, solvabilité fragile et dynamique modérée.
- Vacance10,4 %
- Croissance population 3 ans-0,4 %
- Croissance loyer 3 ans5,8 %
- Indice de vieillissement110
Risque solvabilité élevé, chômage élevé.
- Chômage18,2 %
- Taux de pauvreté24,0 %
- Profil CSP (cadres - ouvriers)-11,3
- Effort locatif30,4 %
Où les prix sont-ils les plus élevés à Carcassonne ?
Prix médian au m² par secteur d'environ 250 m, sur 4 183 ventes notariées depuis 2021. Survolez un carré pour voir son prix ; cliquez sur la carte pour zoomer à la molette.
Entre le secteur le plus abordable (640 €/m²) et le plus cher (3 100 €/m²), le prix va de 1 à 4,8 à l'intérieur d'une même commune. Une médiane de ville pèse donc peu face à l'adresse exacte.
Sécurité à Carcassonne
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, pour 1 000 habitants (source : SSMSI, ministère de l'Intérieur).
Les faits les plus fréquents relèvent de la famille « vols », avec 37,7 ‰ en 2025, en recul de 15,9 % depuis 2016. À l'autre bout, « fraudes » reste à 8,0 ‰.
Le marché local en bref
- 46 080 habitants (2023), -0,8 %/an
- 10,4 % de logements vacants
- 18,2 % de chômage (recensement)
- 72,7 % de taxe foncière sur le bâti (2025)
La population
Qui habite Carcassonne (2023)
Estimer un appartement à Carcassonne, à l'adresse près
La médiane de la ville ne fait pas le prix d'un bien : une estimation juste part de l'adresse. Tapez une adresse à Carcassonne : ventes du quartier, DPE, risques, loyer, rendement — la 1ère analyse est offerte, sans carte bancaire.
Suggestions momentanément indisponibles — saisissez l'adresse complète et lancez l'analyse.
Pas encore d'adresse ? Voir les biens diagnostiqués à Carcassonne sur la carte
Comparer Carcassonne aux villes autour
Prix médian d'un appartement dans les villes analysées par Sparto les plus proches de Carcassonne, et écart avec elle. La distance est indiquée : au-delà de quelques dizaines de kilomètres, ce n'est plus le même bassin de vie.
Les questions qu'on nous pose sur Carcassonne
Quel est le prix au m² à Carcassonne ?
En 2025, le prix médian d'un appartement à Carcassonne est de 1 268 €/m², calculé sur les ventes réellement signées chez le notaire (base DVF). Pour une maison, il est de 1 637 €/m². Sur un an, le prix des appartements évolue de +0,9 %.
Combien coûte un T3 à Carcassonne ?
Un T3 se vend 76 000 € en médiane à Carcassonne, pour une surface médiane de 63 m², soit 1 233 €/m². Médiane calculée sur 405 ventes.
Quel loyer et quel rendement locatif à Carcassonne ?
Le loyer de marché d'un appartement à Carcassonne est de 11 €/m² par mois (carte des loyers ANIL). Rapporté au prix d'achat, cela représente un rendement locatif brut d'environ 10,4 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Est-il facile de louer à Carcassonne ?
La tension locative à Carcassonne est notée 60/100, niveau élevé. Demande élevée, Vacance longue durée élevée. Ce score croise la vacance des logements, le niveau des loyers et la dynamique démographique de la commune.
Carcassonne est-elle une ville sûre ?
Les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à Carcassonne sont publiés chaque année par le ministère de l'Intérieur (SSMSI), pour 1 000 habitants. Le graphique de cette page en montre l'évolution sur dix ans, par famille : vols, violences, stupéfiants, fraudes et dégradations.
Comment estimer un bien précis à Carcassonne ?
Les médianes de cette page décrivent le marché de Carcassonne, pas un bien en particulier : l'étage, l'état, le DPE et la rue font varier le prix. Sparto analyse une adresse précise — ventes du quartier, DPE, risques, loyer et rendement — et la première analyse est offerte, sans carte bancaire.
Autour de Carcassonne
Sources et méthode
Prix : ventes notariées DVF, millésimes jusqu'à 2025. Loyers : carte des loyers ANIL 2025. Sécurité : SSMSI (ministère de l'Intérieur), faits enregistrés par commune. Population, vacance, emploi et fiscalité locale : INSEE et DGFiP. Données chargées le 16 août 2026 — cette page est recalculée à chaque parution d'un nouveau millésime, pas tous les jours.