L'évolution du prix immobilier à Nice
Médianes calculées après déduplication des mutations et exclusion des valeurs aberrantes (filtre interquartile), sur 7 504 ventes en 2025. Sur 5 ans : +20,3 % en appartement, +23,2 % en maison.
Ce que disent les chiffres à Nice
Les prix des appartements à Nice sont à leur plus haut de la période observée, à 4 756 €/m² en 2025, après une progression de 20,3 % depuis 2020.
Un studio ou T1 se négocie 5 237 €/m² tandis qu'un T5 et plus descend à 4 951 €/m². Le mètre carré est donc 5,5 % moins cher sur les grandes surfaces, au prix de 452 500 € d'enveloppe supplémentaire.
C'est le T2 qui change le plus souvent de mains à Nice. Comptez 213 500 € pour 47 m², et près de 927 € de loyer mensuel — un rendement brut de 5,2 %.
Élargir la recherche change la donne : 4 communes proches sont plus abordables, à commencer par Cagnes-sur-Mer (-1,4 %). 2 restent plus chères que Nice.
Le parc de logements affiche 6,8 % de vacance à Nice, dans la moyenne des villes françaises. La population, elle, gagne 1,1 % par an.
Combien coûte un appartement à Nice, selon sa taille ?
Prix médian réellement payé, par nombre de pièces, sur les trois derniers millésimes. Les petites surfaces se paient plus cher au m² : c'est la règle partout, et elle change le calcul d'un investisseur.
Simuler un achat à Nice
Faites glisser la surface : tout est recalculé au prix médian de Nice. Ordre de grandeur sur des hypothèses moyennes — l'analyse à l'adresse part, elle, de vos vrais chiffres. Pour partir de vos propres chiffres plutôt que du prix médian, le simulateur de rendement locatif calcule le brut, le net et le net d'impôt.
Hypothèses : crédit sur 20 ans à 3,3 %, apport de 10,0 %, frais de notaire au barème de l'ancien (droits de mutation, émoluments, débours), charges et taxe foncière estimées à 25,0 % du loyer. Le loyer suit le segment ANIL de la surface simulée : T1-T2 jusqu'à 45 m², T3 et plus au-delà. Hors assurance emprunteur et travaux.
Louer à Nice : loyers et rendement
Depuis 2018, le loyer des appartements a progressé de 23,9 % à Nice, passant de 16 €/m² à 20 €/m² par mois. Les maisons s'y louent 22 €/m², soit 5,7 % de plus au mètre carré.
Rendement brut = loyer annuel au m² / prix d'achat au m² — avant charges, taxe foncière et fiscalité. L'analyse complète Sparto les intègre, avec votre régime fiscal.
Louer à Nice : tension, attractivité, risque
Les trois scores que Sparto calcule pour chaque commune, à partir de la vacance, des loyers, de la démographie et des revenus. 0 = faible, 100 = élevé.
Demande élevée, Vacance longue durée élevée.
- Vacance6,8 %
- Croissance population 3 ans1,4 %
- Croissance loyer 3 ans5,7 %
- Vacance longue durée3,3 %
Attractivité moyenne, solvabilité intermédiaire et dynamique favorable.
- Vacance6,8 %
- Croissance population 3 ans1,4 %
- Revenu moyen22 979
- Croissance loyer 3 ans5,7 %
Risque solvabilité élevé, effort locatif élevé.
- Chômage12,6 %
- Taux de pauvreté19,2 %
- Effort locatif45,4 %
- Profil CSP (cadres - ouvriers)6,4
Où les prix sont-ils les plus élevés à Nice ?
Prix médian au m² par secteur d'environ 250 m, sur 40 441 ventes notariées depuis 2021. Survolez un carré pour voir son prix ; cliquez sur la carte pour zoomer à la molette.
Entre le secteur le plus abordable (1 453 €/m²) et le plus cher (23 258 €/m²), le prix va de 1 à 16,0 à l'intérieur d'une même commune. Une médiane de ville pèse donc peu face à l'adresse exacte.
Sécurité à Nice
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, pour 1 000 habitants (source : SSMSI, ministère de l'Intérieur).
Les faits les plus fréquents relèvent de la famille « vols », avec 30,4 ‰ en 2025, en recul de 44,3 % depuis 2016. À l'autre bout, « fraudes » reste à 7,1 ‰.
Le marché local en bref
- 357 737 habitants (2023), +1,1 %/an
- 6,8 % de logements vacants
- 12,6 % de chômage (recensement)
- 42,4 % de taxe foncière sur le bâti (2025)
La population
Qui habite Nice (2023)
Estimer un appartement à Nice, à l'adresse près
La médiane de la ville ne fait pas le prix d'un bien : une estimation juste part de l'adresse. Tapez une adresse à Nice : ventes du quartier, DPE, risques, loyer, rendement — la 1ère analyse est offerte, sans carte bancaire.
Suggestions momentanément indisponibles — saisissez l'adresse complète et lancez l'analyse.
Pas encore d'adresse ? Voir les biens diagnostiqués à Nice sur la carte
Comparer Nice aux villes autour
Prix médian d'un appartement dans les villes analysées par Sparto les plus proches de Nice, et écart avec elle. La distance est indiquée : au-delà de quelques dizaines de kilomètres, ce n'est plus le même bassin de vie.
Les questions qu'on nous pose sur Nice
Quel est le prix au m² à Nice ?
En 2025, le prix médian d'un appartement à Nice est de 4 756 €/m², calculé sur les ventes réellement signées chez le notaire (base DVF). Pour une maison, il est de 6 418 €/m². Sur un an, le prix des appartements évolue de +2,5 %.
Combien coûte un T3 à Nice ?
Un T3 se vend 295 000 € en médiane à Nice, pour une surface médiane de 67 m², soit 4 464 €/m². Médiane calculée sur 6 081 ventes.
Quel loyer et quel rendement locatif à Nice ?
Le loyer de marché d'un appartement à Nice est de 20 €/m² par mois (carte des loyers ANIL). Rapporté au prix d'achat, cela représente un rendement locatif brut d'environ 5,2 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Est-il facile de louer à Nice ?
La tension locative à Nice est notée 80/100, niveau élevé. Demande élevée, Vacance longue durée élevée. Ce score croise la vacance des logements, le niveau des loyers et la dynamique démographique de la commune.
Où acheter moins cher autour de Nice ?
Parmi les communes proches de Nice, Cagnes-sur-Mer, Le Cannet, Grasse affichent un prix au m² inférieur. Par exemple Cagnes-sur-Mer, à 10 km, est à 4 688 €/m² (-1,4 % par rapport à Nice).
Nice est-elle une ville sûre ?
Les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à Nice sont publiés chaque année par le ministère de l'Intérieur (SSMSI), pour 1 000 habitants. Le graphique de cette page en montre l'évolution sur dix ans, par famille : vols, violences, stupéfiants, fraudes et dégradations.
Comment estimer un bien précis à Nice ?
Les médianes de cette page décrivent le marché de Nice, pas un bien en particulier : l'étage, l'état, le DPE et la rue font varier le prix. Sparto analyse une adresse précise — ventes du quartier, DPE, risques, loyer et rendement — et la première analyse est offerte, sans carte bancaire.
Autour de Nice
Sources et méthode
Prix : ventes notariées DVF, millésimes jusqu'à 2025. Loyers : carte des loyers ANIL 2025. Sécurité : SSMSI (ministère de l'Intérieur), faits enregistrés par commune. Population, vacance, emploi et fiscalité locale : INSEE et DGFiP. Données chargées le 16 août 2026 — cette page est recalculée à chaque parution d'un nouveau millésime, pas tous les jours.