L'évolution du prix immobilier à Bourges
Médianes calculées après déduplication des mutations et exclusion des valeurs aberrantes (filtre interquartile), sur 1 026 ventes en 2025. Sur 5 ans : +20,2 % en appartement, +8,4 % en maison.
Ce que disent les chiffres à Bourges
Les prix des appartements à Bourges sont à leur plus haut de la période observée, à 1 577 €/m² en 2025, après une progression de 20,2 % depuis 2020.
Entre le studio ou T1 et le T5 et plus, 505 €/m² séparent les deux formats (28,4 %). Passer de l'un à l'autre représente 87 000 € de budget en plus.
Le T3 domine les transactions ici : 62 m² en médiane, pour 94 500 €. Mis en location au prix du marché, il dégagerait 614 € mensuels, soit 7,8 % brut.
Bourges se situe au milieu de son bassin : 1 des 6 communes comparées affichent un prix inférieur. À 61 km, Châteauroux se négocie 1 161 €/m² (-26,4 %).
Le parc de logements affiche 9,7 % de vacance à Bourges, dans la moyenne des villes françaises. La population, elle, perd 0,1 % par an.
Combien coûte un appartement à Bourges, selon sa taille ?
Prix médian réellement payé, par nombre de pièces, sur les trois derniers millésimes. Les petites surfaces se paient plus cher au m² : c'est la règle partout, et elle change le calcul d'un investisseur.
Simuler un achat à Bourges
Faites glisser la surface : tout est recalculé au prix médian de Bourges. Ordre de grandeur sur des hypothèses moyennes — l'analyse à l'adresse part, elle, de vos vrais chiffres. Pour partir de vos propres chiffres plutôt que du prix médian, le simulateur de rendement locatif calcule le brut, le net et le net d'impôt.
Hypothèses : crédit sur 20 ans à 3,3 %, apport de 10,0 %, frais de notaire au barème de l'ancien (droits de mutation, émoluments, débours), charges et taxe foncière estimées à 25,0 % du loyer. Le loyer suit le segment ANIL de la surface simulée : T1-T2 jusqu'à 45 m², T3 et plus au-delà. Hors assurance emprunteur et travaux.
Louer à Bourges : loyers et rendement
Depuis 2018, le loyer des appartements a progressé de 14,3 % à Bourges, passant de 10 €/m² à 11 €/m² par mois. Les maisons s'y louent 10 €/m², soit 15,7 % de moins au mètre carré.
Rendement brut = loyer annuel au m² / prix d'achat au m² — avant charges, taxe foncière et fiscalité. L'analyse complète Sparto les intègre, avec votre régime fiscal.
Louer à Bourges : tension, attractivité, risque
Les trois scores que Sparto calcule pour chaque commune, à partir de la vacance, des loyers, de la démographie et des revenus. 0 = faible, 100 = élevé.
Demande moyenne, Vacance longue durée élevée.
- Vacance9,7 %
- Vacance longue durée5,2 %
- Croissance population 3 ans-0,1 %
- Croissance loyer 3 ans2,8 %
Attractivité moyenne, solvabilité fragile et dynamique modérée.
- Vacance9,7 %
- Croissance population 3 ans-0,1 %
- Revenu moyen22 123
- Indice de vieillissement117
Risque solvabilité élevé, chômage élevé.
- Chômage13,8 %
- Taux de pauvreté17,0 %
- Profil CSP (cadres - ouvriers)2,4
- Effort locatif29,8 %
Où les prix sont-ils les plus élevés à Bourges ?
Prix médian au m² par secteur d'environ 250 m, sur 5 173 ventes notariées depuis 2021. Survolez un carré pour voir son prix ; cliquez sur la carte pour zoomer à la molette.
Entre le secteur le plus abordable (398 €/m²) et le plus cher (2 754 €/m²), le prix va de 1 à 6,9 à l'intérieur d'une même commune. Une médiane de ville pèse donc peu face à l'adresse exacte.
Sécurité à Bourges
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, pour 1 000 habitants (source : SSMSI, ministère de l'Intérieur).
Les faits les plus fréquents relèvent de la famille « vols », avec 26,1 ‰ en 2025, en recul de 6,2 % depuis 2016. À l'autre bout, « fraudes » reste à 6,6 ‰.
Le marché local en bref
- 64 186 habitants (2023), -0,1 %/an
- 9,7 % de logements vacants
- 13,8 % de chômage (recensement)
- 45,9 % de taxe foncière sur le bâti (2025)
La population
Qui habite Bourges (2023)
Estimer un appartement à Bourges, à l'adresse près
La médiane de la ville ne fait pas le prix d'un bien : une estimation juste part de l'adresse. Tapez une adresse à Bourges : ventes du quartier, DPE, risques, loyer, rendement — la 1ère analyse est offerte, sans carte bancaire.
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Comparer Bourges aux villes autour
Prix médian d'un appartement dans les villes analysées par Sparto les plus proches de Bourges, et écart avec elle. La distance est indiquée : au-delà de quelques dizaines de kilomètres, ce n'est plus le même bassin de vie.
| Commune | Distance | Prix au m² | Écart |
|---|---|---|---|
| Bourges | — | 1 577 €/m² | — |
| Châteauroux | 61 km | 1 161 €/m² | -26,4 % |
| Orléans | 98 km | 2 504 €/m² | +58,7 % |
| Blois | 98 km | 1 780 €/m² | +12,9 % |
| Tours | 134 km | 2 820 €/m² | +78,8 % |
| Joué-lès-Tours | 134 km | 2 077 €/m² | +31,7 % |
| Clermont-Ferrand | 154 km | 2 074 €/m² | +31,5 % |
Les questions qu'on nous pose sur Bourges
Quel est le prix au m² à Bourges ?
En 2025, le prix médian d'un appartement à Bourges est de 1 577 €/m², calculé sur les ventes réellement signées chez le notaire (base DVF). Pour une maison, il est de 1 726 €/m². Sur un an, le prix des appartements évolue de +7,2 %.
Combien coûte un T3 à Bourges ?
Un T3 se vend 94 500 € en médiane à Bourges, pour une surface médiane de 62 m², soit 1 525 €/m². Médiane calculée sur 445 ventes.
Quel loyer et quel rendement locatif à Bourges ?
Le loyer de marché d'un appartement à Bourges est de 11 €/m² par mois (carte des loyers ANIL). Rapporté au prix d'achat, cela représente un rendement locatif brut d'environ 8,7 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Est-il facile de louer à Bourges ?
La tension locative à Bourges est notée 59/100, niveau moyen. Demande moyenne, Vacance longue durée élevée. Ce score croise la vacance des logements, le niveau des loyers et la dynamique démographique de la commune.
Où acheter moins cher autour de Bourges ?
Parmi les communes proches de Bourges, Châteauroux affichent un prix au m² inférieur. Par exemple Châteauroux, à 61 km, est à 1 161 €/m² (-26,4 % par rapport à Bourges).
Bourges est-elle une ville sûre ?
Les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à Bourges sont publiés chaque année par le ministère de l'Intérieur (SSMSI), pour 1 000 habitants. Le graphique de cette page en montre l'évolution sur dix ans, par famille : vols, violences, stupéfiants, fraudes et dégradations.
Comment estimer un bien précis à Bourges ?
Les médianes de cette page décrivent le marché de Bourges, pas un bien en particulier : l'étage, l'état, le DPE et la rue font varier le prix. Sparto analyse une adresse précise — ventes du quartier, DPE, risques, loyer et rendement — et la première analyse est offerte, sans carte bancaire.
Sources et méthode
Prix : ventes notariées DVF, millésimes jusqu'à 2025. Loyers : carte des loyers ANIL 2025. Sécurité : SSMSI (ministère de l'Intérieur), faits enregistrés par commune. Population, vacance, emploi et fiscalité locale : INSEE et DGFiP. Données chargées le 16 août 2026 — cette page est recalculée à chaque parution d'un nouveau millésime, pas tous les jours.