L'évolution du prix immobilier à Gagny
Médianes calculées après déduplication des mutations et exclusion des valeurs aberrantes (filtre interquartile), sur 410 ventes en 2025. Sur 5 ans : +1,0 % en appartement, -5,6 % en maison.
Ce que disent les chiffres à Gagny
Acheter un appartement à Gagny coûte aujourd'hui 3 274 €/m², contre 3 600 €/m² au plus haut de 2022 : le marché a corrigé de 9,1 %. Rapporté à 2020, début de la période affichée, la hausse reste de 1,0 %.
Plus le logement est grand, moins le mètre carré coûte : 4 583 €/m² pour un studio ou T1, 2 719 €/m² pour un T4, soit 40,7 % d'écart. Le ticket d'entrée, lui, grimpe de 70 300 €.
Sur le format le plus courant, le T3 de 61 m², l'équation donne : 204 500 € à l'achat, environ 1 045 € de loyer, 6,1 % de rendement avant charges.
Sur les 6 communes voisines analysées, 3 coûtent moins cher que Gagny et 3 davantage. Sa plus proche voisine, Neuilly-sur-Marne (2 km), est à 3 059 €/m², soit -6,6 %.
Le parc de logements affiche 6,3 % de vacance à Gagny, dans la moyenne des villes françaises. La population, elle, gagne 3,7 % par an.
Combien coûte un appartement à Gagny, selon sa taille ?
Prix médian réellement payé, par nombre de pièces, sur les trois derniers millésimes. Les petites surfaces se paient plus cher au m² : c'est la règle partout, et elle change le calcul d'un investisseur.
Simuler un achat à Gagny
Faites glisser la surface : tout est recalculé au prix médian de Gagny. Ordre de grandeur sur des hypothèses moyennes — l'analyse à l'adresse part, elle, de vos vrais chiffres. Pour partir de vos propres chiffres plutôt que du prix médian, le simulateur de rendement locatif calcule le brut, le net et le net d'impôt.
Hypothèses : crédit sur 20 ans à 3,3 %, apport de 10,0 %, frais de notaire au barème de l'ancien (droits de mutation, émoluments, débours), charges et taxe foncière estimées à 25,0 % du loyer. Le loyer suit le segment ANIL de la surface simulée : T1-T2 jusqu'à 45 m², T3 et plus au-delà. Hors assurance emprunteur et travaux.
Louer à Gagny : loyers et rendement
Depuis 2018, le loyer des appartements a progressé de 15,7 % à Gagny, passant de 16 €/m² à 19 €/m² par mois. Les maisons s'y louent 16 €/m², soit 13,3 % de moins au mètre carré.
Rendement brut = loyer annuel au m² / prix d'achat au m² — avant charges, taxe foncière et fiscalité. L'analyse complète Sparto les intègre, avec votre régime fiscal.
Louer à Gagny : tension, attractivité, risque
Les trois scores que Sparto calcule pour chaque commune, à partir de la vacance, des loyers, de la démographie et des revenus. 0 = faible, 100 = élevé.
Demande élevée, Vacance longue durée élevée.
- Vacance6,3 %
- Croissance population 3 ans2,2 %
- Vacance longue durée3,1 %
- Croissance loyer 3 ans3,3 %
Attractivité élevée, solvabilité intermédiaire et dynamique favorable.
- Vacance6,3 %
- Croissance population 3 ans2,2 %
- Revenu moyen23 016
- Taux de pauvreté14,0 %
Risque solvabilité moyen, chômage élevé.
- Chômage11,6 %
- Effort locatif38,4 %
- Taux de pauvreté14,0 %
- Profil CSP (cadres - ouvriers)10,3
Où les prix sont-ils les plus élevés à Gagny ?
Prix médian au m² par secteur d'environ 250 m, sur 2 492 ventes notariées depuis 2021. Survolez un carré pour voir son prix ; cliquez sur la carte pour zoomer à la molette.
Entre le secteur le plus abordable (1 833 €/m²) et le plus cher (6 378 €/m²), le prix va de 1 à 3,5 à l'intérieur d'une même commune. Une médiane de ville pèse donc peu face à l'adresse exacte.
Sécurité à Gagny
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, pour 1 000 habitants (source : SSMSI, ministère de l'Intérieur).
Les faits les plus fréquents relèvent de la famille « vols », avec 24,2 ‰ en 2025, en recul de 27,0 % depuis 2016. À l'autre bout, « fraudes » reste à 5,4 ‰.
Le marché local en bref
- 42 313 habitants (2023), +3,7 %/an
- 6,3 % de logements vacants
- 11,6 % de chômage (recensement)
- 37,4 % de taxe foncière sur le bâti (2025)
La population
Qui habite Gagny (2023)
Estimer un appartement à Gagny, à l'adresse près
La médiane de la ville ne fait pas le prix d'un bien : une estimation juste part de l'adresse. Tapez une adresse à Gagny : ventes du quartier, DPE, risques, loyer, rendement — la 1ère analyse est offerte, sans carte bancaire.
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Comparer Gagny aux villes autour
Prix médian d'un appartement dans les villes analysées par Sparto les plus proches de Gagny, et écart avec elle. La distance est indiquée : au-delà de quelques dizaines de kilomètres, ce n'est plus le même bassin de vie.
| Commune | Distance | Prix au m² | Écart |
|---|---|---|---|
| Gagny | — | 3 274 €/m² | — |
| Neuilly-sur-Marne | 2 km | 3 059 €/m² | -6,6 % |
| Chelles | 4 km | 3 523 €/m² | +7,6 % |
| Livry-Gargan | 4 km | 2 824 €/m² | -13,7 % |
| Rosny-sous-Bois | 4 km | 3 746 €/m² | +14,4 % |
| Noisy-le-Grand | 5 km | 4 295 €/m² | +31,2 % |
| Bondy | 5 km | 2 899 €/m² | -11,5 % |
Les questions qu'on nous pose sur Gagny
Quel est le prix au m² à Gagny ?
En 2025, le prix médian d'un appartement à Gagny est de 3 274 €/m², calculé sur les ventes réellement signées chez le notaire (base DVF). Pour une maison, il est de 3 538 €/m². Sur un an, le prix des appartements évolue de -5,3 %.
Combien coûte un T3 à Gagny ?
Un T3 se vend 204 500 € en médiane à Gagny, pour une surface médiane de 61 m², soit 3 194 €/m². Médiane calculée sur 230 ventes.
Quel loyer et quel rendement locatif à Gagny ?
Le loyer de marché d'un appartement à Gagny est de 19 €/m² par mois (carte des loyers ANIL). Rapporté au prix d'achat, cela représente un rendement locatif brut d'environ 6,8 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Est-il facile de louer à Gagny ?
La tension locative à Gagny est notée 79/100, niveau élevé. Demande élevée, Vacance longue durée élevée. Ce score croise la vacance des logements, le niveau des loyers et la dynamique démographique de la commune.
Où acheter moins cher autour de Gagny ?
Parmi les communes proches de Gagny, Neuilly-sur-Marne, Livry-Gargan, Bondy affichent un prix au m² inférieur. Par exemple Neuilly-sur-Marne, à 2 km, est à 3 059 €/m² (-6,6 % par rapport à Gagny).
Gagny est-elle une ville sûre ?
Les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à Gagny sont publiés chaque année par le ministère de l'Intérieur (SSMSI), pour 1 000 habitants. Le graphique de cette page en montre l'évolution sur dix ans, par famille : vols, violences, stupéfiants, fraudes et dégradations.
Comment estimer un bien précis à Gagny ?
Les médianes de cette page décrivent le marché de Gagny, pas un bien en particulier : l'étage, l'état, le DPE et la rue font varier le prix. Sparto analyse une adresse précise — ventes du quartier, DPE, risques, loyer et rendement — et la première analyse est offerte, sans carte bancaire.
Autour de Gagny
Sources et méthode
Prix : ventes notariées DVF, millésimes jusqu'à 2025. Loyers : carte des loyers ANIL 2025. Sécurité : SSMSI (ministère de l'Intérieur), faits enregistrés par commune. Population, vacance, emploi et fiscalité locale : INSEE et DGFiP. Données chargées le 16 août 2026 — cette page est recalculée à chaque parution d'un nouveau millésime, pas tous les jours.