L'évolution du prix immobilier à Livry-Gargan
Médianes calculées après déduplication des mutations et exclusion des valeurs aberrantes (filtre interquartile), sur 436 ventes en 2025. Sur 5 ans : -7,3 % en appartement, +4,4 % en maison.
Ce que disent les chiffres à Livry-Gargan
Après avoir atteint 3 341 €/m² en 2022, le prix des appartements est retombé de 13,7 % à Livry-Gargan. Il s'établit désormais autour de 2 882 €/m².
Un studio ou T1 se négocie 3 704 €/m² tandis qu'un T5 et plus descend à 2 198 €/m². Le mètre carré est donc 40,6 % moins cher sur les grandes surfaces, au prix de 102 000 € d'enveloppe supplémentaire.
C'est le T3 qui change le plus souvent de mains à Livry-Gargan. Comptez 169 500 € pour 63 m², et près de 1 031 € de loyer mensuel — un rendement brut de 7,3 %.
Élargir la recherche change la donne : 3 communes proches sont plus abordables, à commencer par Sevran (-21,2 %). 3 restent plus chères que Livry-Gargan.
Le parc de logements affiche 6,7 % de vacance à Livry-Gargan, dans la moyenne des villes françaises. La population, elle, gagne 1,6 % par an.
Combien coûte un appartement à Livry-Gargan, selon sa taille ?
Prix médian réellement payé, par nombre de pièces, sur les trois derniers millésimes. Les petites surfaces se paient plus cher au m² : c'est la règle partout, et elle change le calcul d'un investisseur.
Simuler un achat à Livry-Gargan
Faites glisser la surface : tout est recalculé au prix médian de Livry-Gargan. Ordre de grandeur sur des hypothèses moyennes — l'analyse à l'adresse part, elle, de vos vrais chiffres. Pour partir de vos propres chiffres plutôt que du prix médian, le simulateur de rendement locatif calcule le brut, le net et le net d'impôt.
Hypothèses : crédit sur 20 ans à 3,3 %, apport de 10,0 %, frais de notaire au barème de l'ancien (droits de mutation, émoluments, débours), charges et taxe foncière estimées à 25,0 % du loyer. Le loyer suit le segment ANIL de la surface simulée : T1-T2 jusqu'à 45 m², T3 et plus au-delà. Hors assurance emprunteur et travaux.
Louer à Livry-Gargan : loyers et rendement
Depuis 2018, le loyer des appartements a progressé de 15,4 % à Livry-Gargan, passant de 16 €/m² à 18 €/m² par mois. Les maisons s'y louent 16 €/m², soit 11,2 % de moins au mètre carré.
Rendement brut = loyer annuel au m² / prix d'achat au m² — avant charges, taxe foncière et fiscalité. L'analyse complète Sparto les intègre, avec votre régime fiscal.
Louer à Livry-Gargan : tension, attractivité, risque
Les trois scores que Sparto calcule pour chaque commune, à partir de la vacance, des loyers, de la démographie et des revenus. 0 = faible, 100 = élevé.
Demande élevée, Vacance longue durée élevée.
- Vacance6,7 %
- Croissance population 3 ans1,2 %
- Vacance longue durée3,6 %
- Croissance loyer 3 ans3,1 %
Attractivité moyenne, solvabilité fragile et dynamique favorable.
- Vacance6,7 %
- Croissance population 3 ans1,2 %
- Revenu moyen21 743
- Indice de vieillissement53,3
Risque solvabilité élevé, effort locatif élevé.
- Chômage13,0 %
- Taux de pauvreté16,3 %
- Effort locatif40,3 %
- Profil CSP (cadres - ouvriers)-0,4
Où les prix sont-ils les plus élevés à Livry-Gargan ?
Prix médian au m² par secteur d'environ 250 m, sur 3 056 ventes notariées depuis 2021. Survolez un carré pour voir son prix ; cliquez sur la carte pour zoomer à la molette.
Entre le secteur le plus abordable (2 295 €/m²) et le plus cher (4 852 €/m²), le prix va de 1 à 2,1 à l'intérieur d'une même commune. Une médiane de ville pèse donc peu face à l'adresse exacte.
Sécurité à Livry-Gargan
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, pour 1 000 habitants (source : SSMSI, ministère de l'Intérieur).
Les faits les plus fréquents relèvent de la famille « vols », avec 36,6 ‰ en 2025, en recul de 10,9 % depuis 2016. À l'autre bout, « stupéfiants » reste à 5,3 ‰.
Le marché local en bref
- 47 228 habitants (2023), +1,6 %/an
- 6,7 % de logements vacants
- 13,0 % de chômage (recensement)
- 41,2 % de taxe foncière sur le bâti (2025)
La population
Qui habite Livry-Gargan (2023)
Estimer un appartement à Livry-Gargan, à l'adresse près
La médiane de la ville ne fait pas le prix d'un bien : une estimation juste part de l'adresse. Tapez une adresse à Livry-Gargan : ventes du quartier, DPE, risques, loyer, rendement — la 1ère analyse est offerte, sans carte bancaire.
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Comparer Livry-Gargan aux villes autour
Prix médian d'un appartement dans les villes analysées par Sparto les plus proches de Livry-Gargan, et écart avec elle. La distance est indiquée : au-delà de quelques dizaines de kilomètres, ce n'est plus le même bassin de vie.
| Commune | Distance | Prix au m² | Écart |
|---|---|---|---|
| Livry-Gargan | — | 2 882 €/m² | — |
| Sevran | 2 km | 2 271 €/m² | -21,2 % |
| Aulnay-sous-Bois | 3 km | 3 226 €/m² | +11,9 % |
| Bondy | 4 km | 2 899 €/m² | +0,6 % |
| Gagny | 4 km | 3 378 €/m² | +17,2 % |
| Villepinte | 4 km | 2 453 €/m² | -14,9 % |
| Tremblay-en-France | 5 km | 2 571 €/m² | -10,8 % |
Les questions qu'on nous pose sur Livry-Gargan
Quel est le prix au m² à Livry-Gargan ?
En 2025, le prix médian d'un appartement à Livry-Gargan est de 2 882 €/m², calculé sur les ventes réellement signées chez le notaire (base DVF). Pour une maison, il est de 3 524 €/m². Sur un an, le prix des appartements évolue de +4,1 %.
Combien coûte un T3 à Livry-Gargan ?
Un T3 se vend 169 500 € en médiane à Livry-Gargan, pour une surface médiane de 63 m², soit 2 735 €/m². Médiane calculée sur 278 ventes.
Quel loyer et quel rendement locatif à Livry-Gargan ?
Le loyer de marché d'un appartement à Livry-Gargan est de 18 €/m² par mois (carte des loyers ANIL). Rapporté au prix d'achat, cela représente un rendement locatif brut d'environ 7,7 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Est-il facile de louer à Livry-Gargan ?
La tension locative à Livry-Gargan est notée 74/100, niveau élevé. Demande élevée, Vacance longue durée élevée. Ce score croise la vacance des logements, le niveau des loyers et la dynamique démographique de la commune.
Où acheter moins cher autour de Livry-Gargan ?
Parmi les communes proches de Livry-Gargan, Sevran, Villepinte, Tremblay-en-France affichent un prix au m² inférieur. Par exemple Sevran, à 2 km, est à 2 271 €/m² (-21,2 % par rapport à Livry-Gargan).
Livry-Gargan est-elle une ville sûre ?
Les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à Livry-Gargan sont publiés chaque année par le ministère de l'Intérieur (SSMSI), pour 1 000 habitants. Le graphique de cette page en montre l'évolution sur dix ans, par famille : vols, violences, stupéfiants, fraudes et dégradations.
Comment estimer un bien précis à Livry-Gargan ?
Les médianes de cette page décrivent le marché de Livry-Gargan, pas un bien en particulier : l'étage, l'état, le DPE et la rue font varier le prix. Sparto analyse une adresse précise — ventes du quartier, DPE, risques, loyer et rendement — et la première analyse est offerte, sans carte bancaire.
Autour de Livry-Gargan
Sources et méthode
Prix : ventes notariées DVF, millésimes jusqu'à 2025. Loyers : carte des loyers ANIL 2025. Sécurité : SSMSI (ministère de l'Intérieur), faits enregistrés par commune. Population, vacance, emploi et fiscalité locale : INSEE et DGFiP. Données chargées le 16 août 2026 — cette page est recalculée à chaque parution d'un nouveau millésime, pas tous les jours.