L'évolution du prix immobilier à Limoges
Médianes calculées après déduplication des mutations et exclusion des valeurs aberrantes (filtre interquartile), sur 1 977 ventes en 2025. Sur 5 ans : +10,2 % en appartement, +7,3 % en maison.
Ce que disent les chiffres à Limoges
Le sommet du marché remonte à 2022, où un appartement s'échangeait 1 643 €/m² à Limoges. Depuis, les prix ont cédé 9,7 % pour revenir à 1 483 €/m². Rapporté à 2020, début de la période affichée, la hausse reste de 10,2 %.
Un studio ou T1 se négocie 1 719 €/m² tandis qu'un T5 et plus descend à 1 389 €/m². Le mètre carré est donc 19,2 % moins cher sur les grandes surfaces, au prix de 95 000 € d'enveloppe supplémentaire.
C'est le T3 qui change le plus souvent de mains à Limoges. Comptez 93 250 € pour 65 m², et près de 647 € de loyer mensuel — un rendement brut de 8,3 %.
Élargir la recherche change la donne : 1 communes proches sont plus abordables, à commencer par Châteauroux (-21,7 %). 5 restent plus chères que Limoges.
Le parc de logements affiche 10,0 % de vacance à Limoges — un niveau élevé, qui mérite d'être regardé de près avant d'investir. La population, elle, gagne 0,1 % par an.
Combien coûte un appartement à Limoges, selon sa taille ?
Prix médian réellement payé, par nombre de pièces, sur les trois derniers millésimes. Les petites surfaces se paient plus cher au m² : c'est la règle partout, et elle change le calcul d'un investisseur.
Simuler un achat à Limoges
Faites glisser la surface : tout est recalculé au prix médian de Limoges. Ordre de grandeur sur des hypothèses moyennes — l'analyse à l'adresse part, elle, de vos vrais chiffres. Pour partir de vos propres chiffres plutôt que du prix médian, le simulateur de rendement locatif calcule le brut, le net et le net d'impôt.
Hypothèses : crédit sur 20 ans à 3,3 %, apport de 10,0 %, frais de notaire au barème de l'ancien (droits de mutation, émoluments, débours), charges et taxe foncière estimées à 25,0 % du loyer. Le loyer suit le segment ANIL de la surface simulée : T1-T2 jusqu'à 45 m², T3 et plus au-delà. Hors assurance emprunteur et travaux.
Louer à Limoges : loyers et rendement
Depuis 2018, le loyer des appartements a progressé de 8,7 % à Limoges, passant de 10 €/m² à 10 €/m² par mois. Les maisons s'y louent 10 €/m², soit 3,1 % de moins au mètre carré.
Rendement brut = loyer annuel au m² / prix d'achat au m² — avant charges, taxe foncière et fiscalité. L'analyse complète Sparto les intègre, avec votre régime fiscal.
Louer à Limoges : tension, attractivité, risque
Les trois scores que Sparto calcule pour chaque commune, à partir de la vacance, des loyers, de la démographie et des revenus. 0 = faible, 100 = élevé.
Demande élevée, Vacance longue durée élevée.
- Vacance10,0 %
- Croissance loyer 3 ans5,0 %
- Vacance longue durée4,7 %
- Croissance population 3 ans-0,2 %
Attractivité faible, solvabilité fragile et dynamique modérée.
- Vacance10,0 %
- Croissance population 3 ans-0,2 %
- Croissance loyer 3 ans5,0 %
- Revenu moyen21 223
Risque solvabilité élevé, chômage élevé.
- Chômage15,8 %
- Taux de pauvreté19,7 %
- Profil CSP (cadres - ouvriers)-2,5
- Effort locatif28,7 %
Où les prix sont-ils les plus élevés à Limoges ?
Prix médian au m² par secteur d'environ 250 m, sur 10 166 ventes notariées depuis 2021. Survolez un carré pour voir son prix ; cliquez sur la carte pour zoomer à la molette.
Entre le secteur le plus abordable (760 €/m²) et le plus cher (2 617 €/m²), le prix va de 1 à 3,4 à l'intérieur d'une même commune. Une médiane de ville pèse donc peu face à l'adresse exacte.
Sécurité à Limoges
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, pour 1 000 habitants (source : SSMSI, ministère de l'Intérieur).
Les faits les plus fréquents relèvent de la famille « vols », avec 25,6 ‰ en 2025, en recul de 11,1 % depuis 2016. À l'autre bout, « fraudes » reste à 7,6 ‰.
Le marché local en bref
- 129 937 habitants (2023), +0,1 %/an
- 10,0 % de logements vacants
- 15,8 % de chômage (recensement)
- 44,6 % de taxe foncière sur le bâti (2025)
La population
Qui habite Limoges (2023)
Estimer un appartement à Limoges, à l'adresse près
La médiane de la ville ne fait pas le prix d'un bien : une estimation juste part de l'adresse. Tapez une adresse à Limoges : ventes du quartier, DPE, risques, loyer, rendement — la 1ère analyse est offerte, sans carte bancaire.
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Comparer Limoges aux villes autour
Prix médian d'un appartement dans les villes analysées par Sparto les plus proches de Limoges, et écart avec elle. La distance est indiquée : au-delà de quelques dizaines de kilomètres, ce n'est plus le même bassin de vie.
| Commune | Distance | Prix au m² | Écart |
|---|---|---|---|
| Limoges | — | 1 483 €/m² | — |
| Brive-la-Gaillarde | 78 km | 1 740 €/m² | +17,4 % |
| Angoulême | 88 km | 1 565 €/m² | +5,5 % |
| Poitiers | 108 km | 2 161 €/m² | +45,7 % |
| Châteauroux | 113 km | 1 161 €/m² | -21,7 % |
| Clermont-Ferrand | 143 km | 2 074 €/m² | +39,9 % |
| Niort | 143 km | 1 925 €/m² | +29,8 % |
Les questions qu'on nous pose sur Limoges
Quel est le prix au m² à Limoges ?
En 2025, le prix médian d'un appartement à Limoges est de 1 483 €/m², calculé sur les ventes réellement signées chez le notaire (base DVF). Pour une maison, il est de 1 831 €/m². Sur un an, le prix des appartements évolue de +0,1 %.
Combien coûte un T3 à Limoges ?
Un T3 se vend 93 250 € en médiane à Limoges, pour une surface médiane de 65 m², soit 1 472 €/m². Médiane calculée sur 1 066 ventes.
Quel loyer et quel rendement locatif à Limoges ?
Le loyer de marché d'un appartement à Limoges est de 10 €/m² par mois (carte des loyers ANIL). Rapporté au prix d'achat, cela représente un rendement locatif brut d'environ 8,4 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Est-il facile de louer à Limoges ?
La tension locative à Limoges est notée 61/100, niveau élevé. Demande élevée, Vacance longue durée élevée. Ce score croise la vacance des logements, le niveau des loyers et la dynamique démographique de la commune.
Où acheter moins cher autour de Limoges ?
Parmi les communes proches de Limoges, Châteauroux affichent un prix au m² inférieur. Par exemple Châteauroux, à 113 km, est à 1 161 €/m² (-21,7 % par rapport à Limoges).
Limoges est-elle une ville sûre ?
Les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à Limoges sont publiés chaque année par le ministère de l'Intérieur (SSMSI), pour 1 000 habitants. Le graphique de cette page en montre l'évolution sur dix ans, par famille : vols, violences, stupéfiants, fraudes et dégradations.
Comment estimer un bien précis à Limoges ?
Les médianes de cette page décrivent le marché de Limoges, pas un bien en particulier : l'étage, l'état, le DPE et la rue font varier le prix. Sparto analyse une adresse précise — ventes du quartier, DPE, risques, loyer et rendement — et la première analyse est offerte, sans carte bancaire.
Sources et méthode
Prix : ventes notariées DVF, millésimes jusqu'à 2025. Loyers : carte des loyers ANIL 2025. Sécurité : SSMSI (ministère de l'Intérieur), faits enregistrés par commune. Population, vacance, emploi et fiscalité locale : INSEE et DGFiP. Données chargées le 16 août 2026 — cette page est recalculée à chaque parution d'un nouveau millésime, pas tous les jours.