L'évolution du prix immobilier à Pessac
Médianes calculées après déduplication des mutations et exclusion des valeurs aberrantes (filtre interquartile), sur 685 ventes en 2025. Sur 5 ans : +10,8 % en appartement, -3,2 % en maison.
Ce que disent les chiffres à Pessac
Après avoir atteint 3 663 €/m² en 2022, le prix des appartements est retombé de 5,2 % à Pessac. Il s'établit désormais autour de 3 472 €/m². Rapporté à 2020, début de la période affichée, la hausse reste de 10,8 %.
Entre le studio ou T1 et le T5 et plus, 1 411 €/m² séparent les deux formats (34,8 %). Passer de l'un à l'autre représente 129 750 € de budget en plus.
Le T2 domine les transactions ici : 45 m² en médiane, pour 162 000 €. Mis en location au prix du marché, il dégagerait 792 € mensuels, soit 5,9 % brut.
Pessac se situe au milieu de son bassin : 3 des 6 communes comparées affichent un prix inférieur. À 4 km, Mérignac se négocie 3 431 €/m² (-1,2 %).
Le parc de logements affiche 3,7 % de vacance à Pessac — un niveau bas, signe d'un marché tendu où les biens trouvent preneur. La population, elle, gagne 0,7 % par an.
Combien coûte un appartement à Pessac, selon sa taille ?
Prix médian réellement payé, par nombre de pièces, sur les trois derniers millésimes. Les petites surfaces se paient plus cher au m² : c'est la règle partout, et elle change le calcul d'un investisseur.
Simuler un achat à Pessac
Faites glisser la surface : tout est recalculé au prix médian de Pessac. Ordre de grandeur sur des hypothèses moyennes — l'analyse à l'adresse part, elle, de vos vrais chiffres. Pour partir de vos propres chiffres plutôt que du prix médian, le simulateur de rendement locatif calcule le brut, le net et le net d'impôt.
Hypothèses : crédit sur 20 ans à 3,3 %, apport de 10,0 %, frais de notaire au barème de l'ancien (droits de mutation, émoluments, débours), charges et taxe foncière estimées à 25,0 % du loyer. Le loyer suit le segment ANIL de la surface simulée : T1-T2 jusqu'à 45 m², T3 et plus au-delà. Hors assurance emprunteur et travaux.
Louer à Pessac : loyers et rendement
Depuis 2018, le loyer des appartements a progressé de 14,4 % à Pessac, passant de 13 €/m² à 15 €/m² par mois. Les maisons s'y louent 14 €/m², soit 6,3 % de moins au mètre carré.
Rendement brut = loyer annuel au m² / prix d'achat au m² — avant charges, taxe foncière et fiscalité. L'analyse complète Sparto les intègre, avec votre régime fiscal.
Louer à Pessac : tension, attractivité, risque
Les trois scores que Sparto calcule pour chaque commune, à partir de la vacance, des loyers, de la démographie et des revenus. 0 = faible, 100 = élevé.
Demande élevée, Vacance longue durée élevée.
- Vacance3,7 %
- Croissance population 3 ans0,7 %
- Vacance longue durée1,2 %
- Niveau de loyer17,6 €/m²
Attractivité élevée, solvabilité élevée et dynamique favorable.
- Revenu moyen25 815
- Vacance3,7 %
- Croissance population 3 ans0,7 %
- Taux de pauvreté12,3 %
Risque solvabilité faible, chômage élevé.
- Chômage11,6 %
- Taux de pauvreté12,3 %
- Effort locatif27,5 %
- Profil CSP (cadres - ouvriers)24,2
Où les prix sont-ils les plus élevés à Pessac ?
Prix médian au m² par secteur d'environ 250 m, sur 3 417 ventes notariées depuis 2021. Survolez un carré pour voir son prix ; cliquez sur la carte pour zoomer à la molette.
Entre le secteur le plus abordable (766 €/m²) et le plus cher (6 394 €/m²), le prix va de 1 à 8,4 à l'intérieur d'une même commune. Une médiane de ville pèse donc peu face à l'adresse exacte.
Sécurité à Pessac
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, pour 1 000 habitants (source : SSMSI, ministère de l'Intérieur).
Les faits les plus fréquents relèvent de la famille « vols », avec 29,5 ‰ en 2025, en recul de 14,7 % depuis 2016. À l'autre bout, « stupéfiants » reste à 2,1 ‰.
Le marché local en bref
- 67 339 habitants (2023), +0,7 %/an
- 3,7 % de logements vacants
- 11,6 % de chômage (recensement)
- 48,4 % de taxe foncière sur le bâti (2025)
La population
Qui habite Pessac (2023)
Estimer un appartement à Pessac, à l'adresse près
La médiane de la ville ne fait pas le prix d'un bien : une estimation juste part de l'adresse. Tapez une adresse à Pessac : ventes du quartier, DPE, risques, loyer, rendement — la 1ère analyse est offerte, sans carte bancaire.
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Comparer Pessac aux villes autour
Prix médian d'un appartement dans les villes analysées par Sparto les plus proches de Pessac, et écart avec elle. La distance est indiquée : au-delà de quelques dizaines de kilomètres, ce n'est plus le même bassin de vie.
| Commune | Distance | Prix au m² | Écart |
|---|---|---|---|
| Pessac | — | 3 472 €/m² | — |
| Mérignac | 4 km | 3 431 €/m² | -1,2 % |
| Talence | 5 km | 3 835 €/m² | +10,5 % |
| Bordeaux | 7 km | 4 121 €/m² | +18,7 % |
| Villenave-d'Ornon | 7 km | 3 290 €/m² | -5,2 % |
| Angoulême | 114 km | 1 565 €/m² | -54,9 % |
| La Rochelle | 156 km | 4 817 €/m² | +38,7 % |
Les questions qu'on nous pose sur Pessac
Quel est le prix au m² à Pessac ?
En 2025, le prix médian d'un appartement à Pessac est de 3 472 €/m², calculé sur les ventes réellement signées chez le notaire (base DVF). Pour une maison, il est de 3 759 €/m². Sur un an, le prix des appartements évolue de -1,0 %.
Combien coûte un T3 à Pessac ?
Un T3 se vend 224 250 € en médiane à Pessac, pour une surface médiane de 65 m², soit 3 472 €/m². Médiane calculée sur 246 ventes.
Quel loyer et quel rendement locatif à Pessac ?
Le loyer de marché d'un appartement à Pessac est de 15 €/m² par mois (carte des loyers ANIL). Rapporté au prix d'achat, cela représente un rendement locatif brut d'environ 5,3 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Est-il facile de louer à Pessac ?
La tension locative à Pessac est notée 74/100, niveau élevé. Demande élevée, Vacance longue durée élevée. Ce score croise la vacance des logements, le niveau des loyers et la dynamique démographique de la commune.
Où acheter moins cher autour de Pessac ?
Parmi les communes proches de Pessac, Mérignac, Villenave-d'Ornon, Angoulême affichent un prix au m² inférieur. Par exemple Mérignac, à 4 km, est à 3 431 €/m² (-1,2 % par rapport à Pessac).
Pessac est-elle une ville sûre ?
Les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à Pessac sont publiés chaque année par le ministère de l'Intérieur (SSMSI), pour 1 000 habitants. Le graphique de cette page en montre l'évolution sur dix ans, par famille : vols, violences, stupéfiants, fraudes et dégradations.
Comment estimer un bien précis à Pessac ?
Les médianes de cette page décrivent le marché de Pessac, pas un bien en particulier : l'étage, l'état, le DPE et la rue font varier le prix. Sparto analyse une adresse précise — ventes du quartier, DPE, risques, loyer et rendement — et la première analyse est offerte, sans carte bancaire.
Autour de Pessac
Sources et méthode
Prix : ventes notariées DVF, millésimes jusqu'à 2025. Loyers : carte des loyers ANIL 2025. Sécurité : SSMSI (ministère de l'Intérieur), faits enregistrés par commune. Population, vacance, emploi et fiscalité locale : INSEE et DGFiP. Données chargées le 16 août 2026 — cette page est recalculée à chaque parution d'un nouveau millésime, pas tous les jours.