L'évolution du prix immobilier à Marseille 11e
Médianes calculées après déduplication des mutations et exclusion des valeurs aberrantes (filtre interquartile), sur 630 ventes en 2025. Sur 5 ans : +24,4 % en appartement, +11,1 % en maison.
Ce que disent les chiffres à Marseille 11e
Les prix des appartements à Marseille 11e sont à leur plus haut de la période observée, à 2 685 €/m² en 2025, après une progression de 24,4 % depuis 2020.
Plus le logement est grand, moins le mètre carré coûte : 3 488 €/m² pour un studio ou T1, 2 390 €/m² pour un T5 et plus, soit 31,5 % d'écart. Le ticket d'entrée, lui, grimpe de 117 850 €.
Sur le format le plus courant, le T3 de 62 m², l'équation donne : 165 732 € à l'achat, environ 934 € de loyer, 6,8 % de rendement avant charges.
Sur les 6 communes voisines analysées, 2 coûtent moins cher que Marseille 11e et 4 davantage. Sa plus proche voisine, Marseille 12e (3 km), est à 3 311 €/m², soit +23,3 %.
Le parc de logements affiche 5,4 % de vacance à Marseille 11e — un niveau bas, signe d'un marché tendu où les biens trouvent preneur. La population de Marseille gagne 1,0 % par an.
Combien coûte un appartement à Marseille 11e, selon sa taille ?
Prix médian réellement payé, par nombre de pièces, sur les trois derniers millésimes. Les petites surfaces se paient plus cher au m² : c'est la règle partout, et elle change le calcul d'un investisseur.
Simuler un achat à Marseille 11e
Faites glisser la surface : tout est recalculé au prix médian de Marseille 11e. Ordre de grandeur sur des hypothèses moyennes — l'analyse à l'adresse part, elle, de vos vrais chiffres. Pour partir de vos propres chiffres plutôt que du prix médian, le simulateur de rendement locatif calcule le brut, le net et le net d'impôt.
Hypothèses : crédit sur 20 ans à 3,3 %, apport de 10,0 %, frais de notaire au barème de l'ancien (droits de mutation, émoluments, débours), charges et taxe foncière estimées à 25,0 % du loyer. Le loyer suit le segment ANIL de la surface simulée : T1-T2 jusqu'à 45 m², T3 et plus au-delà. Hors assurance emprunteur et travaux.
Louer à Marseille 11e : loyers et rendement
Depuis 2018, le loyer des appartements a progressé de 21,7 % à Marseille 11e, passant de 14 €/m² à 17 €/m² par mois. Les maisons s'y louent 17 €/m², soit 0,8 % de plus au mètre carré.
Rendement brut = loyer annuel au m² / prix d'achat au m² — avant charges, taxe foncière et fiscalité. L'analyse complète Sparto les intègre, avec votre régime fiscal.
Louer à Marseille 11e : tension, attractivité, risque
Les trois scores que Sparto calcule pour chaque commune, à partir de la vacance, des loyers, de la démographie et des revenus. 0 = faible, 100 = élevé.
Demande élevée, Vacance longue durée élevée.
- Vacance5,4 %
- Croissance population 3 ans1,0 %
- Croissance loyer 3 ans5,0 %
- Vacance longue durée2,9 %
Attractivité moyenne, solvabilité intermédiaire et dynamique favorable.
- Vacance5,4 %
- Croissance population 3 ans1,0 %
- Revenu moyen22 736
- Indice de vieillissement79,9
Risque solvabilité élevé, chômage élevé.
- Chômage13,3 %
- Taux de pauvreté17,1 %
- Effort locatif34,6 %
- Profil CSP (cadres - ouvriers)8,7
Où les prix sont-ils les plus élevés à Marseille 11e ?
Prix médian au m² par secteur d'environ 250 m, sur 3 064 ventes notariées depuis 2021. Survolez un carré pour voir son prix ; cliquez sur la carte pour zoomer à la molette.
Entre le secteur le plus abordable (1 140 €/m²) et le plus cher (6 862 €/m²), le prix va de 1 à 6,0 à l'intérieur d'une même commune. Une médiane de ville pèse donc peu face à l'adresse exacte.
Sécurité à Marseille 11e
Faits enregistrés par la police et la gendarmerie, pour 1 000 habitants (source : SSMSI, ministère de l'Intérieur).
Les faits les plus fréquents relèvent de la famille « vols », avec 39,6 ‰ en 2025, en recul de 6,3 % depuis 2016. À l'autre bout, « fraudes » reste à 6,9 ‰.
Le marché local en bref
- 886 040 habitants à Marseille, ville entière (2023), +1,0 %/an
- 5,4 % de logements vacants
- 13,3 % de chômage (recensement, Marseille entière)
La population de Marseilleéchelle ville entière
Qui habite Marseille (2023)échelle ville entière
Estimer un appartement à Marseille 11e, à l'adresse près
La médiane de la ville ne fait pas le prix d'un bien : une estimation juste part de l'adresse. Tapez une adresse à Marseille 11e : ventes du quartier, DPE, risques, loyer, rendement — la 1ère analyse est offerte, sans carte bancaire.
Suggestions momentanément indisponibles — saisissez l'adresse complète et lancez l'analyse.
Pas encore d'adresse ? Voir les biens diagnostiqués à Marseille 11e sur la carte
Comparer Marseille 11e aux villes autour
Prix médian d'un appartement dans les villes analysées par Sparto les plus proches de Marseille 11e, et écart avec elle. La distance est indiquée : au-delà de quelques dizaines de kilomètres, ce n'est plus le même bassin de vie.
| Commune | Distance | Prix au m² | Écart |
|---|---|---|---|
| Marseille 11e | — | 2 685 €/m² | — |
| Marseille 12e | 3 km | 3 311 €/m² | +23,3 % |
| Marseille 10e | 5 km | 2 602 €/m² | -3,1 % |
| Marseille 13e | 6 km | 2 500 €/m² | -6,9 % |
| Marseille 4e | 6 km | 2 835 €/m² | +5,6 % |
| Marseille 5e | 6 km | 3 387 €/m² | +26,2 % |
| Marseille 9e | 6 km | 3 030 €/m² | +12,9 % |
Les questions qu'on nous pose sur Marseille 11e
Quel est le prix au m² à Marseille 11e ?
En 2025, le prix médian d'un appartement à Marseille 11e est de 2 685 €/m², calculé sur les ventes réellement signées chez le notaire (base DVF). Pour une maison, il est de 4 480 €/m². Sur un an, le prix des appartements évolue de +6,6 %.
Combien coûte un T3 à Marseille 11e ?
Un T3 se vend 165 732 € en médiane à Marseille 11e, pour une surface médiane de 62 m², soit 2 703 €/m². Médiane calculée sur 442 ventes.
Quel loyer et quel rendement locatif à Marseille 11e ?
Le loyer de marché d'un appartement à Marseille 11e est de 17 €/m² par mois (carte des loyers ANIL). Rapporté au prix d'achat, cela représente un rendement locatif brut d'environ 7,5 %, avant charges, taxe foncière et fiscalité.
Est-il facile de louer à Marseille 11e ?
La tension locative à Marseille 11e est notée 79/100, niveau élevé. Demande élevée, Vacance longue durée élevée. Ce score croise la vacance des logements, le niveau des loyers et la dynamique démographique de la commune.
Où acheter moins cher autour de Marseille 11e ?
Parmi les communes proches de Marseille 11e, Marseille 10e, Marseille 13e affichent un prix au m² inférieur. Par exemple Marseille 10e, à 5 km, est à 2 602 €/m² (-3,1 % par rapport à Marseille 11e).
Marseille 11e est-elle une ville sûre ?
Les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à Marseille 11e sont publiés chaque année par le ministère de l'Intérieur (SSMSI), pour 1 000 habitants. Le graphique de cette page en montre l'évolution sur dix ans, par famille : vols, violences, stupéfiants, fraudes et dégradations.
Comment estimer un bien précis à Marseille 11e ?
Les médianes de cette page décrivent le marché de Marseille 11e, pas un bien en particulier : l'étage, l'état, le DPE et la rue font varier le prix. Sparto analyse une adresse précise — ventes du quartier, DPE, risques, loyer et rendement — et la première analyse est offerte, sans carte bancaire.
Autour de Marseille 11e
Sources et méthode
Prix : ventes notariées DVF, millésimes jusqu'à 2025. Loyers : carte des loyers ANIL 2025. Sécurité : SSMSI (ministère de l'Intérieur), faits enregistrés par commune. Population, vacance, emploi et fiscalité locale : INSEE et DGFiP. Données chargées le 16 août 2026 — cette page est recalculée à chaque parution d'un nouveau millésime, pas tous les jours.